您当前的位置:主页 > 谈经论道 > 经济政策解读 > >争议中四城市试水“以房养老”

争议中四城市试水“以房养老”

作者:责任编辑 来源:未知 发布时间:2014-08-29
字号:T|T

  争议中四城市试水“以房养老”

 

经过三个月的征求意见,623日,保监会正式下发《住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。其中规定,住房反向抵押养老保险(以下简称“以房养老”)将进行为期两年的试点,符合条件的人身险公司从7月起便可在北京、上海、广州和武汉四地试点“以房养老”业务,试点时间从201471日起至2016630日止。“以房养老”主要拓宽了60岁以上拥有房屋完全独立产权老年人的养老渠道。

    指导意见规定,60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可将其名下房屋抵押给保险公司,在继续拥有房屋居住权的基础上,按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后,如果老人家属未偿还保险公司支付给老人的全部养老金,保险公司将获得抵押房屋处置权。具备开业满5年,注册资本不少于20亿元,上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等条件的保险公司可以申请开展此试点。

按照指导意见,试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可以参与分享房产增值收益,非参与型产品则是指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。

在设计上,保险公司被要求在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间和长度,犹豫期内客户的权利,以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失,犹豫期不得短于30个自然日。

保险公司每年应定期向客户披露反向抵押养老保险的相关信息,包括但不限于年金额领取情况、退保赎回价值等。对参与型产品客户,还应向其披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。

“以房养老”并非新鲜话题,我国自提出“以房养老”的概念已有10年,从2007年开始,北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点,可惜效果不佳,并未被市场接受。根据以往试点经验,老人和保险公司存在巨大的利益博弈:老人认为:“万一我还没领够钱就死了,那岂不是便宜了保险公司”;对保险公司而言,存在着“房子已经到期,而老人还活着”的风险。综合上述原因,各界人士众说纷纭:

    保监会人身保险监管部养老保险处处长姚渝:

    之所以选择北京、上海、广州和武汉4个城市做试点,是由于北京、上海、广州是一线城市,老年人多、房地产市场发达,而武汉已经有两家保险公司投资了养老社区。

    即将开始试点的“以房养老”保险产品,是反向抵押加终身养老金的产品,这个产品将由保险公司承担长寿风险和房价下跌风险。换句话说,如果房价下跌,保险公司不可以向老年人及其家属追偿;房价上涨,保险公司也不能独占房产增值收益。选择这样产品的老年人在身故后,其家属可以通过偿还保险公司支付的养老金及利息重新赎回房产,老年人在选择这个产品的过程中随时可以退出,但要满足合同约定的相关条件。

保监会在此之前也曾组织了七八家保险公司参与课题研究,其中既有国内公司也有外资公司,幸福人寿、泰康人寿、太平洋、平安、合众、大都会、中鸿等保险公司都参与了。但是目前只有幸福人寿表示正在开展相关产品研发工作,并表示时机成熟将上报反向抵押保险试点申报材料。

首都经贸大学金融系教授庹国柱:

    目前参与“以房养老”的老人到底有多少,市场有多大,还是个未知数。同时,对于保险公司来说,还要面临房价下跌和老年人长寿的风险,而且这些风险也是未知,只能边试边看。

另外,我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司等机构普遍担忧的问题。当老人将房产抵押时,商品房的剩余可使用年限已经不多。而当老人身故后,房子的剩余年限更是所剩无几。保险公司依靠剩下的使用年限或许不足覆盖已支付的养老金成本。

2007年出台的《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,不过业内担心抵押房屋需有偿续期,那么续期费用将是一个未知风险。

    总之,自身产品设计缺陷以及各种不利因素都可能让这一“舶来品”遭遇水土不服。

    几年前,曾有专家预测,如果我国的养老问题不能处理好,将成为压倒中国经济的最后根稻草,我认为这不是耸人听闻。指导意见的出台,说明国家开始重视养老,所以“以房养老”也算是养老产业的一个良好开端吧。

    家庭健康基金秘书长武宏伟:

    随着社会的发展,养老已经从一个家庭责任逐渐转变成为社会责任。我们理解的“以房养老”,大致有两种情况:

    第一种、实质是金融产品,在预期(约定合同期)转变产权、不转变使用权的情况下让老人有一定的收益,做为自身养老资金的补充。

    第二种、是产权和使用权的同时转让,在西方国家,中年夫妇青睐带花园的大房子,随着年龄的增长和子女的相继离开,老夫妻由于身体原因无法定期整理花园,房子面积太大也带来很多不便,他们就会考虑会转让房产,获得部分养老资金,“以房养老”应运而生。

    我国主要是子女为老人敬孝送终,老人要给子女留下产业,国情观念决定了老人养老基本上属于家庭问题。国人说到“以房养老”都比较恐慌,因为老人和子女都很难接受这种事实:房子抵押走了,老人也去世了,儿女什么也没得到。所以在我国实行住房反向抵押养老,政策法规的制定要符合国情,国人的观念转化也是一个重要的社会化进程。

    目前有一种情况我国无法效仿国外:国外的老夫妻普遍拥有一套大面积的房子,他们逐渐减少使用面积达到以房养老的目的;而我国的老人基本生活在八十平方米左右的两居室里,他们如何减少使用面积呢?老年人如果不愿意去养老院,房子是不能动的,只能居家养老。

    但是总体来说,“以房养老”是大势所趋,我们的后代几乎都是独生子女,等到他们年老时,一个人拥有好几套房子,所以“以房养老”在未来肯定大有市场。随着与国际社会的不断接轨,老人养老将逐渐社会化,国人的观念转变后,“以房养老”就合情合理了,很多问题将迎刃而解。

    在可以预见的未来,特别是第一种情况的“以房养老”,只能是一个小众的金融产品、是养老资金的补充、是部分老人的个性选择,而不可能成为养老资金的主要来源。

    养老问题还是家庭责任和社会责任并行。

    中国社会福利基金会秘书长缪力

    在我国适行“以房养老”的事情,这个命题大约有70%左右的人不能接受,30%左右的人基本同意,这30%左右的人属于高端老人,拿着高额的退休金,生活富裕,子女也不依靠父母的财产生活,他们愿意把房子抵押出去,过上理想的、与老伙伴们聚在一起谈天说地的生活。所以我认为,我国肯定能打开“以房养老”的市场。但是,我国目前的法律不健全,“以房养老”作为一项金融产品,本身存很大的风险和漏洞:第一,我国房地产的价格非常不稳定,暴涨暴跌,房价继续上涨,老人就吃亏了,如果国家控制房价,房价下跌,银行和保险公司就是冤大头;第二,现在的房子使用期限参差不齐,五十年和七十年的房子如何评估?需要国家出台政策解决;第三,现在的百岁老人很多,如果房子抵押的钱用完了老人仍然很健康,又出现的新的社会问题。

三年前,上海推广过“以房养老”的试点,但是效果不好,很多问题无法解决;南京曾经有一位老人提出“以房养老”的要求,但是没有一家银行和保险公司敢接。所以“以房养老”的试行实施需要全方位的配合,政府作好中间人的角色,出台配套政策,有的放矢地把控房地产市场。 

名词解释:

    “以房养老”是指老人将自己的产权房抵押出去,由第三方评估机构对房产进行定价,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。老人去世后,银行或保险公司收回住房使用权,剩余未返还的保险金一次性全部返还给受益人。

声明:

阅读排行评论排行

本月阅读排行