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我国十余省市出台国五条细则

作者:admin 来源:未知 发布时间:2014-01-23
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按照国务院规定,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后,3月30日与31日,北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛,将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。
  十几个省市相继在3月最后的两天,拿出了落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施细则。让市场躁动、揣测了近一个月的靴子终于落地,2013年的房地产调控至此进入具体操作阶段。
  房地产调控没有最严,只有更严。从限购、限贷,到税收、房价控制目标,这一轮的调控显然超出以往历次调控。从各地的细则来看,北京又一次成为调控最严格的城市。
  在业内多位专家看来,此次调控注定是一场攻坚战,如果要实现调控目标,整个调控措施的执行力度将是决定成败的根本。
  调控目标:房价增幅低于人均可支配收入增幅
  按照国务院的要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。房价调控目标则是整个调控的方向。
  3月25日,广东省率先发声,第一个公布了“国五条”实施细则。
  与“国五条”一样,广东版的实施细则也拿出了五条,这个细则对房价调控目标的表述是两个字:稳定。
  这样的表述可以说基本上是为其他省市确立了标杆。在此之后出台的其他城市的实施细则中,对房价调控目标的表述基本如此。
  广州、深圳市是广东版的实施细则点出的两个城市,这两个城市被要求根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格调控目标。而广东其他地区则被要求结合实际,抓紧制订稳定房价的具体方案。
  应该说,这样的表述给了这些城市相当的空间。
  3月31日,广州、深圳市最终出台各自的实施细则。对2013年房价调控目标,两个城市如出一辙:即是新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。
  房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅基本成为各地房价调控的目标。
  青岛、南京、大连、合肥、天津、重庆、成都等城市的房价调控目标都是如此。如果说这些城市的房价调控目标还可以具体量化的话,上海和北京的房价调控目标则是雾里看花。
  从上海的实施细则来看,房价调控目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
  北京市的目标是全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。
  卖房收20%个税执行难度大
  在2月底国务院出台房地产调控政策时,卖房征收20%个税的规定一度引发社会极大关注。其实这条规定早在20年前的个税法中就已经存在,但多年来,由于具体操作难度大,一直没能真正执行。
  从各地公布的“国五条”实施细则来看,对卖房征收20%个税的问题,表述似乎并不积极。
  有的城市对此表述为:能核实房屋原值的,应依法严格按照转让所得的20%计征,而很多城市则干脆根本不提这一点。
  北京市再次冲在了前面。在北京市的实施细则中,对房产交易征税问题有三条具体规定。
  首先,3月31日起,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按个人转让住房所得的20%计征;
  其次,不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;
  第三,对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
  不仅如此,3月30日,北京市地税局发布公告,对房产交易征收个税问题做出解释。按照这个公告,自建住房、商品房、经济适用房、已购公有住房、城市拆迁安置住房的交易,都要按照规定交税。
  不过,房产交易征收的个税依然要扣除相关合理费用。
  按照国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发2006108号)、《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发200733号)规定,这个合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用,以及在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
  这就是说,今后房产交易征收个税,要扣除这些合理费用和房产原值,剩下的部分才按照20%的税率进行征收。
  按照此次北京地税局的公告,如果不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
  可以说,在房产交易征收个税的问题上,基本上是重申了20年前的个税法规定。问题在于,20年来房产交易征收20%的个税一直未能执行,就在于核实那些相关的合理费用太过困难。此次重申20%的个税,能否顺利执行?
  “从个税法来看,房产交易要征收个税是有前提的,并不是说就按照交易价格减去房产原值直接收20%的税。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,核实那些合理费用非常不容易,需要大量的人力、物力,但想要征这个税就必须核实这些费用。所以才造成20年来都无法执行这个政策的结果,最终不得不用房屋交易价格的1%~3%来收税的方法解决问题。
  其实,在税务总局2006年的相关文件中,就对相关费用的扣除问题做出了较为详细的规定,比如对装修费用,已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;对商品房及其他住房,装修费用的最高扣除限额为房屋原值的10%。
  但是,可能就是因为要核实这些费用的成本太高、太麻烦,所以这些细化的规定多年未能落实。
  “要征税,必然要把这个问题解决好,不过,真要核实费用进行扣除,难度非常大。”陈国强表示,对于合理费用,其实还应该加上通胀,这些年的通胀问题一直很突出,如果不能把通胀因素扣除,对房产持有人来说是不公平的。
  房地产调控没有最严,只有更严
  2010年,当时的国十条拿出了限购的方法,被称为史上最为严厉的房产调控措施。这个严厉的措施在此后两年的落实中也显现了其威力,一线城市的房产交易一度遭遇严冬。在北京等城市,房价还出现了明显的回落,比如通州区,在2011年,多个楼盘的价格都下跌了一半。
  这项原本是最为严厉的调控措施在如今的国五条中再次被强调。在各地出台的实施细则中,大多仅是维持原有的限购政策,而北京则强化了限购,北京籍单身人士今后将只能拥有一套住房。
  “这个政策其实是想对房产的拥有重新做一次调整。”张大伟告诉记者,过去不限购,已经造成房产分配不均的后果,一部分人拥有的太多,而很多人却无力拥有。现在从全国来看,都不再是房屋短缺的局面,而是分配不均的局面。北京作为首都,这个问题尤为严重。
  从北京市升级的限购政策来看,其目标是鼓励自住,遏制投资。
 
 
部分城市国五条细则 
天津
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
税收措施:严格按照个人转让住房所得的20%计征所得税。
大连
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:2013年大连市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。
合肥
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。
南京
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:南京市2013年新建商品房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
厦门
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。
深圳
出台时间:2013年3月31日
房价调控目标:2013年深圳市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
税收措施:加强房地产税收征管,严格实施差别化住房信贷政策,在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。 
- 分析
20%个税如何执行或存悬念
新华社电 至昨日,不少二三线城市“国五条”细则陆续亮相。与京沪等一线城市相比,这些城市总体上房价涨幅要小一些,面临的调控压力也稍轻。
各地细则严格遵循“国五条”要求,没有特别的“自选动作”,如何执行“20%个税”政策也有待关注。业内人士提醒,地方细则落地后,应严格执行、稳定预期,防止市场“利空出尽”心态助推房价上涨。
特征1
普遍不设“自选动作”
总体来看,与京、沪的“单身限购”等不同,各二三线城市的细则相对“从简”,没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面,也是按部就班。
一些城市重申了调控政策执行的连续性。比如,济南31日出台的细则中特地强调“继续严格执行”有关通知。
特征2
完成“限涨”目标是重点
房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同,二三线城市更多是“限涨”。比如,大连31日以公告形式发布的“国五条”细则,全部内容便是“限涨目标”:2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。
与2011年多地以“全市年度生产总值和居民人均可支配收入”为参照目标不同,此次大连、合肥、重庆、济南等城市进一步明确“新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”。
值得关注的是,不少城市对房价控制都设立了严格的把关机制。比如,重庆提出“加强预售管理,对报价过高、涨幅过快的商品房项目,暂不核发预售许可证”;合肥要求“对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目,价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证”,等等。
特征3
多地未涉及20%个税
对于备受关注的“20%个税”政策,济南、合肥等地的细则没有涉及。国务院出台的“国五条”细则要求:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。
但是,一些城市建立信息化的房屋登记系统时间并不长,对不少较早交易的二手房的价格信息并不掌握,核实房屋原值有一定难度。业内人士呼吁,对“20%个税”政策,有关部门应进一步加以细化,尤其对无法核实房屋原值的二手房交易如何征缴个税,更应明确操作口径,便于地方遵照执行。
特征4
引导房企增加普通住宅
通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后,一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足,部分城市新房市场供求短缺的情况将进一步加剧,为以后房价上涨埋下隐患。为此,此次不少二三线城市的细则比较注意引导房企增加普通商品住房的供应。
比如,重庆细则提出:“银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下,对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目优先支持开发贷款需求。”
业内人士指出,随着细则陆续“靴子落地”,加上此前已提前消化不少购房需求,预计今后一段时间市场将明显“遇冷”,房价涨势也会被遏制。与此同时,要警惕市场“利空出尽便是利好”的预期,从严执行调控政策,防止市场出现反弹。
- 解读
“政策总体呈现从严基调”
地方版楼市调控细则陆续公布有关专家和业内人士点评这些政策,普遍认为这些政策总体呈现从严基调。
表现一,一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后,原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。
北京对本市户籍单身人士购房做出规定,未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题,北京第一个出台细则,对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。
表现二,房价控制目标收紧。一些城市明确统计新建商品住宅价格,扣除保障房因素;一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”
表现三,一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说:“广东对住房信息系统联网提出时间表,要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”
 
 
 
 
 

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